Der Verkauf einer geerbten Immobilie bleibt grundsätzlich ohne Einkommensteuer auf den privaten Veräußerungsgewinn, wenn seit dem Erwerb durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vergangen sind, Eigennutzung vorliegt oder der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Zusätzlich werden Fristbeginn, Erbschaftsteuer, Eigennutzung, Erbengemeinschaft, Unterlagen und Verkaufskosten erläutert.
Verkauf einer geerbten Immobilie prüfen
Prüfen Sie, ob der Verkauf nach den Angaben des Artikels einkommensteuerfrei sein kann. Die Erbschaftsteuer wird getrennt beurteilt.
Hinweis: Das Ergebnis ist nur eine Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung durch eine fachkundige Person oder das Finanzamt.
Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Steuerfreiheit nach Ablauf der Spekulationsfrist
Der Verkauf einer geerbten Immobilie bleibt grundsätzlich einkommensteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung durch den Erblasser und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Die Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Erbfall neu: Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird dem Erben die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet.
Auch innerhalb dieser Frist kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei sein, wenn die Immobilie entweder vom Erwerb beziehungsweise der Fertigstellung bis zum Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorherigen Kalenderjahren. Außerdem bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei, wenn er im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt.
Rechtsgrundlage und weitere Steuer
Die Regeln für private Veräußerungsgeschäfte, Eigennutzung, die 1.000-Euro-Freigrenze und die Zurechnung der Anschaffung des Erblassers stehen in § 23 EStG zu privaten Veräußerungsgeschäften. Liegt keine Steuerbefreiung vor, wird der Gewinn grundsätzlich mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Davon getrennt ist die Erbschaftsteuer zu beurteilen. Sie kann bereits durch den Erwerb der Immobilie entstehen. Ein steuerfreier Verkauf beseitigt eine entstandene Erbschaftsteuer nicht automatisch.
Warum Erbschaftsteuer und Steuer auf den Immobilienverkauf getrennt berechnet werden
Steuerentstehung beim Erbfall
Die Erbschaftsteuer betrifft den Erwerb von Todes wegen, also insbesondere den Erwerb durch Erbanfall. Steuerschuldner ist der jeweilige Erwerber, nicht der Nachlass als Ganzes. Bei einer Erbengemeinschaft wird daher für jeden Miterben getrennt geprüft, welcher Anteil ihm zusteht, welche Steuerklasse gilt und welcher Freibetrag verfügbar ist.
Die Erbschaftsteuer entsteht grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers. Für ihre Berechnung zählt der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert zum Bewertungsstichtag, also zum Zeitpunkt der Steuerentstehung. Der frühere Kaufpreis der Immobilie ist dafür nicht maßgeblich.
Steuerberechnung beim späteren Verkauf
Die Einkommensteuer auf den späteren Verkauf knüpft dagegen an einen möglichen privaten Veräußerungsgewinn an. Entscheidend sind dabei insbesondere der Verkaufspreis, die dem Erblasser zuzurechnenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die mit dem Verkauf zusammenhängenden Werbungskosten.
Die Grundlagen zur Erbschaftsteuer, zum Bewertungsstichtag und zum Erwerb von Todes wegen erläutert die Übersicht zur Erbschaftsteuer. Ein späterer Verkauf kann wirtschaftlich notwendig sein, ändert aber grundsätzlich nichts daran, dass die Steuer bereits beim Erbfall entstanden sein kann.
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Welche Freibeträge und Steuerklassen bei der Erbschaft gelten
Erbschaftsteuer fällt grundsätzlich an, soweit der steuerpflichtige Erwerb den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge gelten je Erwerber und je Erblasser.
| Verhältnis zum Erblasser | Persönlicher Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder, Stiefkinder und Kinder eines verstorbenen Kindes | 400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro |
| Übrige Personen der Steuerklasse I | 100.000 Euro |
| Steuerklasse II | 20.000 Euro |
| Steuerklasse III | 20.000 Euro |
Zuordnung zu den Steuerklassen
Zur Steuerklasse I gehören unter anderem Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel sowie Eltern und Großeltern. Steuerklasse II umfasst unter anderem Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner. Alle übrigen Erwerber gehören zur Steuerklasse III.
Berechnung oberhalb des Freibetrags
Für die Höhe der Steuer sind neben der Steuerklasse der Betrag oberhalb des Freibetrags und der jeweilige Steuersatz entscheidend. Schenkungen desselben Erblassers innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod werden mit ihrem früheren Wert hinzugerechnet. Dadurch kann ein Freibetrag bereits ganz oder teilweise aufgebraucht sein.
Wie die Familienheimregelung die Erbschaftsteuer beeinflusst
Begünstigung für Ehegatten und Kinder
Die Familienheimregelung betrifft die Erbschaftsteuer, nicht die Spekulationssteuer beim späteren Verkauf. Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das selbst genutzte Familienheim, kann der Erwerb ohne Wert- und Flächengrenze steuerfrei sein. Voraussetzung ist, dass der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt.
Für Kinder gilt die Befreiung ebenfalls, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Der darüber liegende Teil bleibt steuerpflichtig. Bei Kindern können auch Enkel begünstigt sein, wenn ihr Elternteil, der mit dem Erblasser verwandt war, bereits verstorben ist.
Fortführung der Selbstnutzung
Grundsätzlich muss die Selbstnutzung zehn Jahre fortgeführt werden. Wird sie innerhalb dieses Zeitraums aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Das gilt nicht, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist.
Ein Verkauf oder eine Vermietung innerhalb dieser zehn Jahre kann deshalb die Familienheim-Befreiung berühren. Davon unabhängig ist zu prüfen, ob der Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei bleibt. Die beiden Zehnjahreszeiträume haben unterschiedliche Voraussetzungen und dürfen nicht gleichgesetzt werden.
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Wie die Zehnjahresfrist und die Eigennutzung beim Verkauf geprüft werden
Maßgeblicher Beginn der Frist
Für die Spekulationsfrist ist bei einer geerbten Immobilie nicht der Todestag maßgeblich. Entscheidend ist grundsätzlich der Zeitraum zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben. Liegen mehr als zehn Jahre zwischen diesen Zeitpunkten, liegt kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.
Wurde die Immobilie beispielsweise vor mehr als zehn Jahren vom Erblasser gekauft, kann sie nach dem Erbfall grundsätzlich ohne Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn verkauft werden. Ob der Erbe die Immobilie erst kurz besitzt, ist dafür nicht ausschlaggebend.
Eigennutzung innerhalb der Frist
Innerhalb der Zehnjahresfrist kommt die Eigennutzung als weitere Steuerbefreiung in Betracht. Dafür genügt entweder eine durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vom Erwerb oder der Fertigstellung bis zum Verkauf oder eine Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Es zählen Kalenderjahre, nicht drei volle Zeitjahre. Wer im Dezember 2022 einzieht und im Januar 2024 verkauft, kann die Kalenderjahre 2022, 2023 und 2024 erfüllen. Die Wohnung muss dabei eigener Lebensmittelpunkt sein; dazu gehört auch die Meldung beim örtlichen Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse.
Wie sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet
Abziehbare Kosten und Ausgangswerte
Der Gewinn oder Verlust ergibt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten. Bei einer geerbten Immobilie sind dabei grundsätzlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers maßgeblich.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen gemindert, soweit diese bereits bei den Einkünften abgezogen worden sind. Zu den berücksichtigungsfähigen Werbungskosten können verkaufsbezogene Aufwendungen gehören, etwa Maklerkosten.
Beispiel für die Gewinnermittlung
Beispiel:
- Verkaufspreis: 400.000 Euro
- Kaufpreis des Erblassers: 300.000 Euro
- Verkaufskosten, beispielsweise Maklerkosten: 20.000 Euro
- Rechnung: 400.000 Euro − 300.000 Euro − 20.000 Euro = 80.000 Euro
- Steuerpflichtiger Gewinn: 80.000 Euro
Freigrenze und Verluste
Ein Gewinn unter 1.000 Euro ist nicht teilweise, sondern vollständig steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro beträgt. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen grundsätzlich nur bis zur Höhe von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Kalenderjahres ausgeglichen werden. Ein Abzug nach § 10d EStG ist nicht möglich; die Verluste können jedoch nach den gesetzlichen Vorgaben private Veräußerungsgewinne des unmittelbar vorangegangenen oder späterer Veranlagungszeiträume mindern.
Welcher Verkehrswert für Erbschaft und Verkauf maßgeblich ist
Bewertungsstichtag und Verkaufspreis
Für die Erbschaftsteuer wird der Wert der Immobilie zum Bewertungsstichtag angesetzt. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken werden grundsätzlich 90 Prozent des Werts berücksichtigt.
Der Verkehrswert kann außerdem für die Aufteilung zwischen Miterben und die Festlegung eines Verkaufspreises wichtig sein. Ein Verkehrswertgutachten kann insbesondere sinnvoll sein, wenn der tatsächliche Wert von dem für die Erbschaftsteuer angesetzten Wert abweicht.
Wertmindernde Belastungen
Wertmindernd können unter anderem Reparatur- und Sanierungsbedarf, ein veralteter Zustand, Grundbuchbelastungen, Hypotheken, Nießbrauch, Wohnrechte, Wegerechte oder Leibrenten sein. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch bleibt beim Verkauf grundsätzlich bestehen, solange das Recht nicht abgelöst oder anderweitig geregelt wird.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann einen niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen. In einer Erbengemeinschaft kann es zugleich eine Grundlage dafür sein, einen Miterben auszuzahlen oder einen angemessenen Mindestpreis für den Verkauf zu bestimmen.
Kann eine geerbte Immobilie sofort verkauft werden?
Erbnachweis für den Verkauf
Eine gesetzliche Wartefrist für den Verkauf besteht nicht. Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich, sobald die Erbenstellung feststeht und nachgewiesen werden kann. Als Erbnachweis kommen ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis, ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts infrage.
Bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge wird der Erbschein beim Nachlassgericht beantragt. Bestehen ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag, können die Urkunde und die Eröffnungsniederschrift vorgelegt werden. Das Grundbuchamt kann dennoch einen Erbschein verlangen, wenn die Unterlagen nicht ausreichen.
Grundbucheintragung und Ausschlagungsfrist
Ein geerbtes Haus kann grundsätzlich auch ohne vorherige Grundbucheintragung der Erben verkauft werden. Mit einem ausreichenden Erbnachweis kann der Käufer unmittelbar als Eigentümer eingetragen werden. Die vorherige Grundbuchberichtigung kann aber erforderlich werden, wenn die Bank des Käufers vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld eintragen lassen will.
Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Wer über eine Ausschlagung nachdenkt, sollte vor einer Verkaufsentscheidung beachten, dass die Ausschlagungsfrist grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und von der Erbenstellung beträgt.
Welche Unterlagen für den Verkauf als Alleinerbe benötigt werden
Grundlegende Verkaufsunterlagen
Als Alleinerbe werden für den Verkauf insbesondere ein Erbnachweis und ein aktueller Grundbuchauszug benötigt. Der Grundbuchauszug zeigt, ob Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder weitere Belastungen eingetragen sind.
Zur Verkaufsunterlage gehören außerdem:
- Energieausweis,
- Baupläne und Baugenehmigungen,
- Grundsteuerbescheid,
- Wohnflächenberechnung,
- Nachweise über Modernisierungen, soweit vorhanden,
- Mietverträge bei vermieteten Immobilien,
- Informationen zu Hypotheken und weiteren Grundbuchbelastungen,
- ein Verkehrswertgutachten, soweit vorhanden.
Zusätzliche Unterlagen bei älteren Gebäuden und Wohnungen
Bei älteren Gebäuden können Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, dem Altlastenkataster und dem Kriegslastenkataster erforderlich sein. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Angaben zum Hausgeld und zur Erhaltungsrücklage hinzu. Diese Unterlagen hält regelmäßig die Hausverwaltung bereit.
Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Nach der Unterzeichnung folgen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wie eine Erbengemeinschaft die Immobilie verkaufen oder auseinandersetzen kann
Gemeinsame Entscheidung und Erlösverteilung
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie als Nachlassgegenstand können sie grundsätzlich nur gemeinsam entscheiden. Für einen Verkauf genügt keine Mehrheitsentscheidung: Alle Miterben müssen zustimmen und entweder selbst im Kaufvertrag auftreten oder wirksame Vollmachten erteilen.
Der Verkaufserlös wird nach Abzug der Kosten und berechtigter Ansprüche entsprechend den Erbanteilen verteilt, sofern die Erben nichts anderes wirksam vereinbaren. Vor einem Verkauf kann ein Miterbe auch ausgezahlt werden. Ebenso kann ein Miterbe die Immobilie nutzen und die übrigen Miterben ausgleichen.
Veräußerung eines Erbteils
Ein einzelner Miterbe kann nicht allein über das Haus verfügen. Er kann jedoch seinen Anteil am gesamten Nachlass durch notariellen Vertrag veräußern. Verkauft er seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben nach § 2034 BGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Sie können den Anteil innerhalb von zwei Monaten ab Mitteilung des Vertrags zu denselben Bedingungen erwerben.
Auseinandersetzung und Teilungsversteigerung
Kommt keine Einigung zustande, kann grundsätzlich jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen. Ist die Immobilie nicht teilbar, kann ein Miterbe beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei fallen Gerichts- und Gutachterkosten an. Über die Verteilung des verbleibenden Erlöses müssen sich die Erben einigen; fehlt eine Einigung, kann der Restbetrag für sie gemeinsam hinterlegt werden.
Was bei Grundschulden, Wohnrechten und vermieteten Immobilien gilt
Grundschulden und Wohnrechte
Besteht eine Grundschuld oder Hypothek, muss vor oder im Rahmen des Verkaufs geregelt werden, ob sie abgelöst wird oder unter welchen Bedingungen der Käufer sie übernimmt. Bei laufenden Krediten können für eine vorzeitige Ablösung Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen.
Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht hindert den Verkauf nicht. Die berechtigte Person behält ihr Recht jedoch grundsätzlich. Das beschränkt die Nutzungsmöglichkeiten des Käufers und kann den erzielbaren Preis sowie den Verkehrswert mindern. Eine einvernehmliche Ablösung des Rechts kann eine Alternative sein.
Vermietete Immobilien
Bei einer vermieteten Immobilie treten die Erben mit dem Erbfall in den Mietvertrag ein. Der Verkauf ist dennoch möglich. Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Käufer erst nach seiner Eintragung im Grundbuch erklären, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Die Kündigungsfrist beträgt abhängig von der Mietdauer drei bis neun Monate.
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Welche zusätzlichen Kosten beim Verkauf entstehen können
Verkaufs- und Finanzierungskosten
Neben einer möglichen Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn können Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovisionen, Kosten für Inserate und Vermarktung, Entrümpelung und Reinigung anfallen.
Weitere mögliche Aufwendungen sind Reparaturen und Instandsetzungen, ein Verkehrswertgutachten, Gebühren für angeforderte Unterlagen sowie Kosten für die Ablösung und Löschung von Grundschulden oder Hypotheken. Bei einer Teilungsversteigerung kommen Gerichts- und Sachverständigenkosten hinzu.
Auswirkungen auf den verbleibenden Erlös
Diese Kosten beeinflussen den tatsächlich verbleibenden Verkaufserlös. Verkaufsbezogene Werbungskosten können zudem bei der Berechnung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns berücksichtigt werden. Reparatur- und Instandsetzungskosten können den wirtschaftlichen Wert der Erbschaft verringern und sind in bestimmten Fällen auch steuerlich relevant.
Welche steuerlichen Formalitäten nach dem Erbfall und dem Verkauf zu beachten sind
Anzeige des Erwerbs und Erbschaftsteuererklärung
Der Erwerb durch Erbschaft ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls anzuzeigen. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, gilt dies auch bei einem eröffneten notariellen Testament.
Das Finanzamt kann anschließend zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auffordern. Die Abgabefrist ergibt sich aus der Aufforderung und den übersandten Vordrucken.
Erklärung des Verkaufsgewinns
Wird die Immobilie innerhalb der maßgeblichen Frist verkauft und ist der Veräußerungsgewinn nicht aufgrund der Zehnjahresfrist, der Eigennutzung oder der Freigrenze steuerfrei, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerlich zu erklären. Diese Erklärungspflicht betrifft den Verkauf und besteht unabhängig von der Anzeige des Erbfalls.
Häufige Fragen zum steuerfreien Verkauf geerbter Immobilien
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